Việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc gia, công cộng là điều không còn xa lạ trong quá trình phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, không phải ai cũng được bồi thường khi bị thu hồi đất, và không phải lúc nào việc chi trả cũng diễn ra đúng thời hạn.
1. Ai sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất?
Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
b) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
c) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;
d) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;
đ) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
e) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
h) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
...
Khi nhà nước thu hồi đất vì lý do quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, không phải ai có đất cũng được nhận tiền bồi thường. Việc được bồi thường hay không phụ thuộc vào tư cách pháp lý của người sử dụng đất và loại đất đang sử dụng.
Trước hết, hộ gia đình và cá nhân là nhóm phổ biến nhất được bồi thường, với điều kiện họ đang sử dụng đất không phải thuê trả tiền hàng năm. Nếu họ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất được giao có thu tiền sử dụng một lần, thì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.
Cộng đồng dân cư cũng được bảo vệ nếu đang sử dụng đất cho mục đích tín ngưỡng – như chùa, đình, đền – và mảnh đất này phải được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sử dụng chung cho cộng đồng.
Tổ chức tôn giáo được hoạt động hợp pháp, sử dụng đất không do Nhà nước giao/cho thuê sau ngày 01/7/2004 cũng nằm trong diện được bồi thường – với điều kiện đất không có yếu tố thương mại như chuyển nhượng, nhận tặng cho sau thời điểm đó.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài – nếu được giao đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao – cũng là đối tượng được bồi thường.
Tương tự, các tổ chức kinh tế và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu sử dụng đất hợp pháp và trả tiền thuê đất một lần cũng được bảo đảm quyền lợi.
Người sử dụng đất thuê và trả tiền hàng năm không được bồi thường về giá trị đất, dù vẫn có thể được hỗ trợ chi phí đầu tư hoặc bồi thường tài sản gắn liền với đất (như công trình, vật kiến trúc…).
Tình huống giả định:
Đất thuê trả tiền hàng năm không được bồi thường
Anh Trần Văn Khánh là chủ cơ sở sản xuất nội thất tại huyện Củ Chi, TP.HCM. Năm 2015, anh ký hợp đồng thuê 2.500m² đất từ Nhà nước để xây dựng nhà xưởng, với hình thức trả tiền thuê hàng năm. Anh đầu tư hơn 2 tỷ đồng để xây dựng nhà xưởng, mua máy móc và ổn định sản xuất trong gần 10 năm.
Đầu năm 2025, UBND huyện Củ Chi ra quyết định thu hồi khu đất trên để mở rộng đường liên huyện phục vụ giao thông vùng nông thôn mới. Khi tổ công tác đến làm việc và công bố phương án bồi thường, anh Khánh rất kỳ vọng sẽ được nhận khoản tiền lớn vì đã đầu tư bài bản.
Tuy nhiên, tổ công tác giải thích rõ rằng do anh thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, nên không đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Anh Khánh chỉ được bồi thường phần giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, trang thiết bị cố định) và một phần hỗ trợ chi phí đầu tư còn lại.
Ngược lại, ông Phạm Văn Định – một hộ dân kế bên, sở hữu mảnh đất 500m² được cấp sổ đỏ từ năm 2002 – lại được bồi thường đầy đủ cả về giá trị đất và tài sản trên đất vì là người sử dụng đất hợp pháp.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
2. Bao lâu thì được chi trả tiền bồi thường?
Điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 94. Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
...
3. Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;
...
Thời hạn chi trả tiền bồi thường là một trong những yếu tố quan trọng đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Luật Đất đai 2024 đặt ra mốc thời gian cụ thể 30 ngày kể từ ngày phương án bồi thường có hiệu lực. Đây là thời điểm bắt đầu tính kể từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cơ quan có thẩm quyền ban hành và chính thức có hiệu lực.
Trong vòng 30 ngày này, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường – thường là Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện hoặc cấp tỉnh – phải thực hiện đầy đủ việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nếu vượt quá thời hạn trên, tức là cơ quan chức năng chậm chi trả, thì người có đất sẽ được nhận thêm một khoản tiền gọi là tiền chậm trả, tương tự như mức phạt chậm nộp thuế theo Luật Quản lý thuế. Khoản tiền này được tính dựa trên tổng số tiền bị chậm trả và số ngày chậm, giống như một hình thức bồi thường thiệt hại về thời gian và quyền lợi tài chính của người dân.
Tình huống giả định:
Trả tiền bồi thường chậm phải cộng thêm tiền lãi
Chị Nguyễn Thị Hường là người dân tại phường Phước Long B, TP. Thủ Đức. Gia đình chị có mảnh đất 180m² nằm trong khu vực quy hoạch mở rộng đường vành đai 3. Ngày 15/7/2025, UBND TP.Thủ Đức ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường cho gia đình chị, với tổng số tiền là 1,2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến tận ngày 25/9/2025 – tức là 72 ngày sau khi quyết định có hiệu lực – chị Hường mới nhận được thông báo mời đến nhận tiền bồi thường. Khi chị đến làm việc với Ban bồi thường, chị phản ánh về việc bị chậm chi trả và yêu cầu được tính thêm tiền theo đúng quy định.
Sau khi rà soát, phía Ban bồi thường xác nhận đúng là việc chi trả đã chậm hơn 42 ngày so với thời hạn luật định. Do đó, theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, chị Hường được cộng thêm tiền chậm trả, tương ứng với mức phạt chậm nộp quy định tại Luật Quản lý thuế (tính theo tỷ lệ phần trăm/năm chia cho số ngày).
Số tiền lãi được cộng thêm là hơn 8 triệu đồng – được chi trả từ ngân sách của thành phố. Việc chi trả bổ sung được thực hiện ngay sau khi có quyết định phê duyệt từ UBND quận Thủ Đức.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
3. Tiền bồi thường được tính theo tiêu chí nào?
Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 160. Giá đất cụ thể
1. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;
đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
...
Khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng, số tiền bồi thường mà người dân hoặc tổ chức nhận được sẽ không dựa trên giá thỏa thuận giữa hai bên, mà được tính theo giá đất cụ thể. Đây là loại giá do UBND cấp tỉnh quyết định, căn cứ trên nhiều yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện thực tế và cơ sở hạ tầng xung quanh.
Khác với bảng giá đất – là khung giá được xây dựng định kỳ mỗi 5 năm – giá đất cụ thể được xây dựng riêng cho từng trường hợp thu hồi, và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Việc xác định giá đất cụ thể thường được thực hiện bởi tổ chức tư vấn định giá đất có chức năng, sau đó thông qua hội đồng thẩm định và trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Quy trình xác định giá đất cụ thể được triển khai như sau:
-
Trên cơ sở hồ sơ thu hồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì xác định vị trí, loại đất, hiện trạng pháp lý…
-
Tổ chức tư vấn định giá được thuê để khảo sát, định giá độc lập.
-
Kết quả định giá được đưa ra hội đồng thẩm định giá đất xem xét, phản biện.
- Cuối cùng, UBND cấp tỉnh phê duyệt và ban hành quyết định về giá đất cụ thể cho từng vị trí.
Tình huống giả định:
Giá đất cụ thể cao hơn bảng giá đất
Anh Nguyễn Văn Phát sở hữu mảnh đất 220m² mặt tiền đường lớn tại thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Năm 2025, khu vực này được quy hoạch mở rộng đường và xây dựng tuyến metro, nên Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Theo bảng giá đất 5 năm do tỉnh Bình Dương ban hành, đất ở tại vị trí này có giá 15 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi định giá bồi thường, tổ chức tư vấn được UBND tỉnh thuê đã khảo sát và xác định giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường dao động từ 21 đến 23 triệu đồng/m².
Sau khi hội đồng thẩm định đồng ý, UBND tỉnh quyết định áp giá đất cụ thể là 22 triệu đồng/m² để tính tiền bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi.
Nhờ vậy, anh Phát được bồi thường hơn 4,8 tỷ đồng cho diện tích đất bị thu hồi – cao hơn đáng kể so với nếu chỉ tính theo bảng giá đất cũ (khoảng 3,3 tỷ đồng). Anh đồng thuận và bàn giao mặt bằng đúng hạn, không phát sinh khiếu nại.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
4. Kết luận
Khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng, không phải ai cũng được bồi thường, mà chỉ những người sử dụng đất hợp pháp và đủ điều kiện mới được nhận. Thời hạn chi trả tiền bồi thường là 30 ngày kể từ ngày phương án bồi thường được phê duyệt có hiệu lực, và nếu chậm sẽ phải trả thêm tiền lãi. Việc tính toán mức bồi thường căn cứ vào giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xác định tại thời điểm thu hồi, đảm bảo sát với giá trị thực tế.
