Trong các giao dịch dân sự, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm phổ biến giúp bên cho vay yên tâm về khả năng thu hồi nghĩa vụ. Theo quy định pháp luật, tài sản thế chấp thường do bên thế chấp giữ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Khi có nhu cầu đầu tư thêm vào tài sản thế chấp, không phải lúc nào cũng được tự quyết mà có thể phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
1. Tài sản thế chấp sẽ do ai giữ?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Quy định về việc ai giữ tài sản thế chấp xuất phát từ đặc điểm của biện pháp thế chấp - là hình thức bảo đảm mà bên thế chấp không bắt buộc phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn giữ quyền quản lý, sử dụng tài sản trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ, miễn là không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong các giao dịch lớn, đặc biệt là khi tài sản có giá trị cao hoặc bên nhận thế chấp cần tăng mức độ kiểm soát, các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ. Người giữ tài sản trong trường hợp này thường là một bên trung gian độc lập, như tổ chức công chứng, ngân hàng hoặc một bên được hai bên cùng tin tưởng.
Tóm lại, việc giữ tài sản thế chấp là quyền mặc định của bên thế chấp, nhưng các bên vẫn có thể linh hoạt thỏa thuận để phù hợp với mục đích và tính chất của hợp đồng bảo đảm.
Tình huống giả định:
Bị xử lý vì tự ý di chuyển tài sản đang thế chấp sang nơi khác
Anh Minh là chủ một cửa hàng điện máy tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai. Đầu năm 2024, anh vay vốn từ ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) với hợp đồng thế chấp là 3 chiếc xe tải dùng để giao hàng. Theo hợp đồng thế chấp, anh Minh giữ tài sản và được quyền sử dụng trong quá trình hoạt động kinh doanh, nhưng không được tự ý di chuyển xe ra khỏi tỉnh nếu chưa thông báo cho ngân hàng.
Tháng 5/2024, để mở rộng thị trường, anh Minh đưa cả 3 xe tải vào TP.HCM vận hành và lưu kho tại một địa điểm thuê tạm. Trong lần kiểm tra đột xuất, ngân hàng không tìm thấy xe ở địa chỉ đăng ký ban đầu và đã tiến hành gửi văn bản yêu cầu anh Minh giải trình.
Do vi phạm thỏa thuận về việc giữ và sử dụng tài sản thế chấp, ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) đã đơn phương chấm dứt hợp đồng tín dụng, yêu cầu anh Minh hoàn trả toàn bộ dư nợ và tiến hành thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
2. Đầu tư vào tài sản thế chấp có cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp?
Khoản 2 Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 20. Đầu tư vào tài sản thế chấp
1. Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 của Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp.
2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
a) Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
3. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này làm giảm giá trị tài sản thế chấp.
4. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.
5. Trường hợp bên bảo đảm hoặc bên thứ ba đầu tư vào tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm khác mà các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan không quy định khác thì áp dụng các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.
Không phải mọi hoạt động đầu tư vào tài sản đang thế chấp đều được tự do thực hiện. Theo quy định, nếu bên thứ ba muốn đầu tư vào tài sản thế chấp, hoặc nếu bên thế chấp đầu tư làm phát sinh thêm tài sản mới không thuộc phần đã thế chấp theo hợp đồng, thì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Mục đích của quy định này là để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, tránh việc tài sản bị thay đổi, chia tách hoặc biến động mà không được kiểm soát.
Trường hợp bên đầu tư không tuân thủ quy định này và gây thiệt hại, họ sẽ phải bồi thường. Điều này cho thấy pháp luật rất chặt chẽ trong việc bảo vệ tính ổn định và giá trị của tài sản thế chấp trong suốt thời gian bảo đảm nghĩa vụ.
Ví dụ thực tế:
Án lệ về tranh chấp phần tài sản đầu tư thêm trên đất đã thế chấp không có sự thỏa thuận trước
Trong án lệ số 11/2017/AL, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N tại Hà Nội đã thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà 2 tầng do mình sở hữu để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng. Tuy nhiên, trên cùng thửa đất đó, các con của ông bà đã bỏ tiền riêng ra xây dựng thêm một căn nhà 3,5 tầng – phần tài sản này không được đăng ký sở hữu và cũng không được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp.
Khi công ty vay vốn mất khả năng thanh toán, Ngân hàng đề nghị xử lý toàn bộ tài sản trên đất, bao gồm cả căn nhà 3,5 tầng. Các con của ông bà – là người đầu tư phần tài sản này – phản đối và cho rằng họ không có nghĩa vụ đối với khoản vay và phần tài sản đó không thể bị xử lý như tài sản thế chấp.
Sau khi xét xử qua nhiều cấp, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao kết luận hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực đối với tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp; phần tài sản do bên thứ ba đầu tư – nếu không có sự đồng ý hoặc thỏa thuận trước với bên nhận thế chấp – thì không thuộc phạm vi xử lý của hợp đồng thế chấp. Đồng thời, nếu bên nhận thế chấp biết rõ việc tài sản có phần của người khác nhưng không yêu cầu xác minh, định giá đầy đủ thì đó là lỗi của bên nhận thế chấp.
Nguồn: Tòa án nhân dân tối cao
3. Bên thế chấp tài sản có những quyền và nghĩa vụ gì?
Điều 320 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Pháp luật dân sự quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, nhằm cân bằng giữa lợi ích của bên vay và quyền bảo đảm của bên cho vay. Về quyền, bên thế chấp được phép khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản nếu không bị hạn chế bởi hợp đồng. Họ cũng được quyền đầu tư để nâng cao giá trị, cho thuê, cho mượn, hoặc thay thế – chuyển nhượng tài sản trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt khi tài sản là hàng hóa lưu chuyển trong kinh doanh.
Tuy nhiên, những quyền này không tuyệt đối mà đi kèm trách nhiệm rõ ràng. Bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản tài sản, cung cấp thông tin trung thực, sửa chữa hư hỏng, và đặc biệt là giao tài sản đúng thời điểm khi phải xử lý nghĩa vụ bảo đảm. Việc tự ý định đoạt, bán, hoặc thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản mà không đúng quy định có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ và dẫn tới hậu quả pháp lý nghiêm trọng như bị xử lý tài sản trước thời hạn, bị phạt hoặc phải bồi thường thiệt hại. Như vậy, bên thế chấp không chỉ là người đang nắm giữ tài sản, mà còn là người phải chủ động duy trì giá trị và sự ổn định của tài sản đó trong suốt quá trình thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Tình huống giả định:
Bên thế chấp bị yêu cầu giao tài sản vì tự ý cho thuê khi không thông báo
Anh Trí là chủ sở hữu một nhà kho lớn tại Bình Dương, đã dùng nhà kho này để thế chấp vay 3 tỷ đồng tại một ngân hàng thương mại. Trong hợp đồng thế chấp, anh được quyền tiếp tục sử dụng tài sản để phục vụ sản xuất, nhưng có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng nếu đem tài sản đi cho thuê.
Sau một thời gian kinh doanh gặp khó khăn, anh Trí cho một công ty logistics thuê lại toàn bộ nhà kho để có thêm thu nhập, nhưng không thông báo gì cho ngân hàng. Việc cho thuê kéo dài 9 tháng cho đến khi phía ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)uống kiểm tra và phát hiện. Họ lập biên bản vi phạm nghĩa vụ thế chấp vì anh Trí không thông báo việc thay đổi người đang khai thác tài sản.
Ngân hàng lập tức yêu cầu anh Trí chấm dứt hợp đồng cho thuê, đồng thời tiến hành quy trình xử lý tài sản thế chấp do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Anh Trí khiếu nại, nhưng không thành vì nghĩa vụ thông báo đã được ghi rõ trong hợp đồng. Sự việc khiến anh mất quyền chủ động trong việc xử lý tài sản, đồng thời phải chịu thêm chi phí phạt do chấm dứt hợp đồng thuê kho trước thời hạn.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
4. Kết luận
Trong các giao dịch bảo đảm, việc xác định rõ ai là người giữ tài sản thế chấp giúp tránh các tranh chấp không đáng có. Tài sản thường do bên thế chấp giữ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Khi muốn đầu tư vào tài sản thế chấp, nếu có sự tham gia của bên thứ ba hoặc phát sinh tài sản mới ngoài phạm vi thế chấp, cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên thế chấp có quyền sử dụng, khai thác tài sản trong khuôn khổ pháp luật, và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo quản và giao tài sản khi đến thời điểm xử lý.
