Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở, công trình xây dựng là loại tài sản gắn liền với đất, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Tùy theo giai đoạn hình thành, chúng được chia thành hai nhóm chính: nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. 

1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

...

Nhà ở, công trình có sẵn là tài sản đã hoàn thiện về mặt kỹ thuật và pháp lý, có thể sử dụng hoặc giao dịch ngay. Việc nghiệm thu được xem là dấu mốc xác nhận chất lượng và an toàn công trình, đảm bảo người dân được sử dụng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật. Loại tài sản này thường được sử dụng trong các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thế chấp hoặc đăng ký quyền sở hữu.

Tình huống giả định

• Bàn giao căn hộ đã hoàn thiện
  Ngày 12/7/2025, Công ty TNHH Xây dựng An Phát bàn giao căn hộ cho bà Nguyễn Thị Lan tại phường Bến Thành, TP. Hồ Chí Minh. Công trình đã được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

• Ký hợp đồng chuyển nhượng
  Sau khi nhận bàn giao, bà Lan ký hợp đồng bán lại căn hộ cho ông Phạm Đức Minh. Giao dịch được công chứng và đăng ký sang tên hợp pháp.

• Kết quả
  Vì công trình đã được nghiệm thu, việc chuyển nhượng diễn ra hợp pháp và được pháp luật công nhận.
  Tình huống trên chỉ mang tính giả định.

Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.

2. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

...

Đây là loại tài sản đặc biệt vì chưa hoàn thành nhưng đã có thể được giao dịch trong tương lai (thông qua hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc...). Mục đích của quy định này là để huy động vốn hợp pháp cho dự án, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người mua thông qua cơ chế giám sát, bảo lãnh ngân hàng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Tình huống giả định

• Ký hợp đồng mua nhà đang xây dựng
  Ngày 20/8/2025, ông Trần Đình Dũng ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án “An Bình Residence” của Công ty CP Đầu tư Nam Á tại TP. Hà Nội.

• Dự án chưa nghiệm thu
  Tại thời điểm ký hợp đồng, công trình đang xây đến tầng 10, chưa được nghiệm thu. Hợp đồng được ký theo mẫu chuẩn, có bảo lãnh ngân hàng và được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán.

• Kết quả
  Ông Dũng có quyền chờ nhận nhà sau khi công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Việc giao dịch hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật.

Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.

3. Kết luận

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là tài sản đang được đầu tư xây dựng nhưng chưa hoàn thành. Việc phân biệt rõ giữa “có sẵn” và “hình thành trong tương lai” giúp đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi cho người mua, nhà đầu tư cũng như Nhà nước trong quản lý bất động sản.