Giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay là một vấn đề khá phổ biến, nhất là trong những năm trước đây khi việc công chứng chưa được chú trọng hoặc người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật. Dù thuận tiện và nhanh chóng, nhưng hình thức giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc cần làm thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ. Để đánh giá chính xác tính hợp pháp của các giao dịch này, cần dựa trên quy định cụ thể của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
1. Hợp đồng bán nhà đất bằng giấy viết tay có được công nhận không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Điều 42. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
- Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
...
Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nghĩa là về nguyên tắc, nếu chỉ có giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực thì không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên, đăng ký đất đai.
Tuy nhiên, pháp luật không phủ định hoàn toàn hiệu lực của loại giao dịch này. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã ghi nhận một số trường hợp giao dịch giấy tay vẫn được chấp nhận, nếu có đầy đủ chữ ký và thuộc các mốc thời gian cụ thể sau:
-
Giao dịch trước ngày 01/7/2014, trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
-
Giao dịch trước ngày 01/8/2024, trong trường hợp có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
-
Trường hợp đất được chuyển nhượng cho người thừa kế hợp pháp, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Vậy, chỉ khi giao dịch giấy viết tay rơi vào một trong ba trường hợp đặc biệt được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì mới được pháp luật công nhận và hỗ trợ hợp thức hóa thủ tục cấp sổ đỏ. Còn lại, mọi giao dịch bất động sản hiện nay đều bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới đảm bảo an toàn pháp lý.
Tình huống giả định
Anh Trần Văn Hưng (41 tuổi), hiện đang sinh sống tại xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ, TP. Hồ Chí Minh, có mua một thửa đất vườn rộng 250m² từ một người quen cùng xã vào tháng 3/2013. Giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, có chữ ký của bên bán là ông Nguyễn Văn Lâm, chữ ký của anh Hưng và người làm chứng là trưởng ấp thời điểm đó. Đôi bên thỏa thuận rõ ràng về diện tích, giá trị giao dịch và đã bàn giao đất ngay sau khi ký giấy.
Trong hơn 10 năm qua, anh Hưng đã xây dựng một căn nhà cấp 4 trên phần đất này để ở và trồng thêm cây ăn trái. Quá trình sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không bị ai khiếu nại. Đến năm 2025, anh Hưng muốn làm sổ đỏ để vay vốn ngân hàng thì gặp khó khăn khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cung cấp hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Anh Hưng lo lắng vì chỉ có giấy viết tay từ năm 2013. Tuy nhiên, khi đối chiếu lại với quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, anh phát hiện trường hợp của mình thuộc diện được phép hợp thức hóa — vì giao dịch được thực hiện trước ngày 01/7/2014, có đủ chữ ký của các bên, và sử dụng đất thực tế ổn định. Sau khi nộp hồ sơ và được hướng dẫn bổ sung các chứng từ sử dụng đất thực tế, anh Hưng không bị yêu cầu ký lại hợp đồng, cũng không bị xử phạt mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của pháp luật.
(Đây là tình huống giả định nhằm minh hoạ cho vấn đề pháp lý nêu trên)
2. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:
Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
...
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ đầy đủ gồm các thành phần sau:
-
Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Là các loại tài liệu được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (trước đây là Điều 100 Luật Đất đai 2013), có thể bao gồm:
-
Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay có chữ ký hai bên.
-
Bản kê khai nộp thuế sử dụng đất, biên lai thuế.
-
Bản xác nhận sử dụng đất ổn định lâu dài không tranh chấp từ cấp xã.
-
-
Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có): Ví dụ giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất, hoặc sơ đồ hiện trạng tài sản. Trường hợp chưa có sơ đồ thì người sử dụng đất có thể thuê đơn vị đo đạc để lập bản vẽ hiện trạng.
-
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Bao gồm biên lai thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu có) hoặc giấy xác nhận miễn, giảm nghĩa vụ tài chính trong trường hợp được miễn (ví dụ với đất nông nghiệp do chuyển nhượng nội tộc).
-
Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc CCCD, sổ hộ khẩu (hoặc xác nhận cư trú).
Ngoài ra, một số địa phương còn yêu cầu xác nhận thời điểm sử dụng đất thực tế từ chính quyền xã/phường và biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất để đảm bảo phù hợp với bản đồ địa chính. Những hồ sơ này không cố định mà tùy vào từng nơi có thể linh hoạt bổ sung.
Tình huống giả định
Ông Nguyễn Văn Hiệp (52 tuổi), trú tại xã Xuân Tây, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai, mua một thửa đất rộng 200m² từ người quen vào năm 2013 bằng giấy viết tay có chữ ký hai bên và người làm chứng. Do đất nằm sát nhà nên ông đã sử dụng liên tục từ đó đến nay, có xây nhà tạm và trồng cây lâu năm. Năm 2025, ông Hiệp muốn làm sổ đỏ để hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Khi đến Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, ông được hướng dẫn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện cấp sổ lần đầu, gồm: đơn đăng ký theo mẫu 04a/ĐK, bản sao giấy viết tay, xác nhận sử dụng đất ổn định từ UBND xã, chứng minh nhân dân, sơ đồ nhà ở hiện trạng, biên lai nộp thuế và bản kê khai tài sản gắn liền với đất.
Do hồ sơ đầy đủ, đúng quy định, và ông thuộc trường hợp được cấp sổ theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận không yêu cầu hợp đồng công chứng và không gây khó khăn. Sau 28 ngày làm việc, ông Hiệp được cấp sổ đỏ đứng tên mình mà không cần làm lại hợp đồng hay phải ra công chứng.
(Đây là tình huống giả định nhằm mục đích minh hoạ cho vấn đề pháp ký trên)
Kết luận
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không phải lúc nào cũng bị coi là vô hiệu, nhưng chỉ được công nhận trong những trường hợp pháp luật cho phép, đặc biệt với các giao dịch xảy ra trước thời điểm luật định. Nếu thuộc nhóm đối tượng được hợp pháp hóa, người nhận chuyển nhượng có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không cần hợp đồng công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn và thực hiện đúng quy trình tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo quyền lợi hợp pháp được bảo vệ đầy đủ.
