Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền được xác định từ quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể, loại đất và thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản quan trọng có giá trị kinh tế lớn và được pháp luật quy định rõ ràng. Giá trị quyền sử dụng đất thể hiện bằng tiền đối với một loại đất, diện tích và thời hạn sử dụng cụ thể. Bên cạnh đó, công dân còn có quyền tham gia các giao dịch như nhận chuyển nhượng phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đúng quy định.
1. Giá trị quyền sử dụng đất là gì?
Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.
...
Giá trị quyền sử dụng đất phản ánh khoản tiền gắn liền với diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng. Đây là cơ sở để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê cũng như tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Ngoài ra, giá trị quyền sử dụng đất cũng thể hiện tiềm năng khai thác kinh tế của đất, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ yếu tố vị trí, kết cấu hạ tầng và nhu cầu thị trường tại thời điểm xác định.
Tình huống giả định:
-
Ông Dũng sở hữu 2.000 m² đất thương mại dịch vụ tại tỉnh Quảng Ngãi
Năm 2025, ông Trần Văn Dũng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 2.000 m² đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm. Ông dự định góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Quảng Phát. -
Hội đồng thành viên công ty yêu cầu định giá quyền sử dụng đất
Công ty thuê đơn vị thẩm định giá độc lập xác định giá trị quyền sử dụng đất. Sau khi xem xét diện tích, mục đích và thời hạn còn lại, giá trị được xác định là 30 tỷ đồng. -
Quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giá trị quyền sử dụng đất
Căn cứ vào kết quả định giá, ông Dũng được ghi nhận góp vốn 30 tỷ đồng bằng quyền sử dụng đất. Phần vốn góp này được hạch toán trong công ty và quyền sử dụng đất đứng tên pháp nhân để phục vụ kinh doanh.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Công dân có thể chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất không?
Điều 23 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 23. Quyền của công dân đối với đất đai
1. Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.
2. Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.
3. Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
4. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
5. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Quyền chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận như một dạng giao dịch hợp pháp. Điều này có nghĩa là khi một cá nhân đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp thì phần vốn góp đó được coi là tài sản hợp pháp có thể mua bán, chuyển nhượng hoặc để lại thừa kế. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đáp ứng các thủ tục pháp lý về đất đai và đăng ký thay đổi thành viên hoặc cổ đông tại cơ quan có thẩm quyền.
Tình huống giả định:
-
Bà Hồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bà Nguyễn Thị Hồng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.500 m² đất thương mại dịch vụ tại tỉnh Khánh Hòa có thời hạn 40 năm. Bà sử dụng quyền sử dụng đất này để góp vốn vào Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Biển Xanh với giá trị 20 tỷ đồng. -
Bà Hồng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng vốn góp
Sau một thời gian, do cần vốn để đầu tư dự án khác nên bà Hồng muốn chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp của mình. Công ty tổ chức họp Đại hội đồng cổ đông và đồng ý cho bà chuyển nhượng cho ông Lê Văn Minh là một nhà đầu tư khác. -
Cơ quan nhà nước ghi nhận việc chuyển nhượng
Hồ sơ được nộp lên Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa. Sau khi hoàn tất thủ tục, ông Minh chính thức trở thành cổ đông với phần vốn góp 20 tỷ đồng còn quyền sử dụng đất đã góp vốn vẫn đứng tên pháp nhân công ty để tiếp tục phục vụ hoạt động kinh doanh.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Giá trị quyền sử dụng đất chính là khoản tiền được xác định dựa trên diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng đóng vai trò quan trọng trong giao dịch dân sự và nghĩa vụ tài chính. Công dân không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn có thể góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất nếu thực hiện đúng quy định pháp luật.
