Trong các giao dịch mua bán bất động sản, sổ đỏ là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại nhiều trường hợp người dân mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp và bị xử phạt. Việc nắm rõ quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hậu quả khi vi phạm sẽ giúp các bên tránh rủi ro, bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Đất chưa có sổ đỏ có được bán không?
Quy định này được nêu cụ thể tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
...
Trong giao dịch bất động sản, sổ đỏ (theo luật là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...) là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất để xác nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện tiên quyết để cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục sang tên cho bên mua. Khi không có sổ đỏ, giao dịch sẽ không thể được công chứng và cũng không được đăng ký vào sổ địa chính, đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán không phát sinh hiệu lực theo quy định pháp luật.
Luật Đất đai 2024 có quy định một số ngoại lệ cho phép chuyển quyền khi chưa có sổ, nhưng đây đều là những trường hợp đặc thù như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa hoặc tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư. Các ngoại lệ này không áp dụng cho mục đích mua bán thương mại thông thường.
Tình huống giả định
- Tháng 3/2025, anh Minh mua đất tại TP Cần Thơ
Anh Minh đồng ý mua 400 m² đất ở phường Thốt Nốt, TP Cần Thơ với giá 1,2 tỷ đồng, bên bán cho biết đất đang chờ cấp sổ đỏ và hứa sẽ có trong vài tháng tới. - Anh Minh và người bán lập hợp đồng đặt cọc
Hai bên lập hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng, viết tay, không công chứng, kèm điều khoản sẽ sang tên khi có sổ đỏ. - Hồ sơ sang tên của anh Minh bị từ chối.
Anh Minh cùng bên bán nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai nhưng bị từ chối do đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Mức xử phạt khi mua bán đất chưa có sổ đỏ
Tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 18. Chuyển quyền, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai
...
3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.
...
Bán đất khi chưa có sổ đỏ được xem là hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện. Trong trường hợp vi phạm chỉ thiếu một điều kiện – cụ thể là chưa có Giấy chứng nhận – cá nhân sẽ bị phạt từ 3 – 5 triệu đồng nếu ở khu vực nông thôn và từ 5 – 10 triệu đồng nếu ở khu vực đô thị. Nếu đồng thời vi phạm từ hai điều kiện trở lên (ví dụ vừa chưa có sổ đỏ vừa đất đang tranh chấp), mức phạt sẽ tăng lên từ 5 – 10 triệu đồng ở nông thôn và từ 10 – 20 triệu đồng ở đô thị.
Tình huống giả định
- Ông Hùng bán đất tại TP Lâm Đồng cho bà Hoa
Ông Hùng đồng ý bán 300 m² đất ở TP Lâm Đồng cho bà Hoa với giá 2,5 tỷ đồng, dù đất chưa có sổ đỏ. - Ông Hùng và bà Hoa lập hợp đồng mua bán đất
Hai bên lập hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay và bà Hoa giao trước 800 triệu đồng, hẹn sang tên sau khi có sổ đỏ. Bà Hoa không biết về việc đất này chưa có sổ đỏ. - Ông Hùng bị UBND phát hiện hành vi mua bán đất không đủ điều kiện.
UBND kiểm tra, xác định giao dịch vi phạm Điều 45 Luật Đất đai 2024 và lập biên bản xử phạt 6 triệu đồng đối với ông Hùng do khu vực đô thị. - Ông Hùng và bà Hoa buộc phải huỷ giao dịch
Hai bên thống nhất hủy giao dịch, ông Hùng nộp phạt sau đó trả lại tiền và bồi thường thêm một khoản chi phí cho bà Hoa.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Đất chưa có sổ đỏ không được bán vì không đáp ứng điều kiện bắt buộc theo Luật Đất đai 2024. Nếu vẫn thực hiện giao dịch, bên bán và cả bên mua có thể bị xử phạt hành chính với mức tiền phạt tuỳ thuộc vào số điều kiện vi phạm và khu vực thực hiện giao dịch, đồng thời hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Do đó, trước khi mua bán, các bên cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh rủi ro về tài chính và tranh chấp pháp lý sau này.
