Việc mua bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trong chung cư thường gây nhiều ý kiến khác nhau. Pháp luật Việt Nam cho phép việc này nhưng có những quy định rõ ràng về trách nhiệm của chung cư, quyền sở hữu và quá trình thực hiện phải minh bạch.
1. Khi nào chỗ để xe ô tô được mua bán như tài sản riêng?
Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư
...
2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
...
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;
...
Đối với căn hộ chung cư có thể mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô, nếu chỗ để ô tô không được mua, thuê, thì đó vẫn là phần do chủ đầu tư quản lý. Giá bán căn hộ không được tính chung phần diện tích này, và chủ đầu tư phải đảm bảo tính minh bạch thường qua báo cáo kiểm toán độc lập. Người mua suất để ô tô sẽ có thể chuyển nhượng, cho thuê lại, nhưng chỉ trong cộng đồng cư dân chung cư đó hoặc với chủ đầu tư (nếu được quy định trong hợp đồng). Các hợp đồng mua bán, thuê chỗ để ô tô có thể được tích hợp trong hợp đồng căn hộ hoặc lập riêng.
Tình huống giả định
Một người đàn ông mua căn hộ chung cư được phía chủ đầu tư cung cấp những thông tin về suất đỗ xe được mua bán.
- Anh Phạm Minh Hoàng, sống tại chung cư “Sunrise Central”, phường Thượng Đình, Hà Nội.
- Anh Phạm Minh Hoàng mua căn hộ và được chủ đầu tư cho lựa chọn có mua suất đậu xe hay không.
Sau khi quyết định mua căn hộ 3 phòng ngủ tầng 15. Ngay tại buổi ký hợp đồng, chủ đầu tư đưa ra lựa chọn: suất đậu ô tô 15m² tầng hầm B1 với giá 550 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ: suất này thuộc sở hữu riêng, không nằm trong phần diện tích chung, và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với căn suất đó sau khi hoàn tất thanh toán. Chủ đầu tư cũng bàn giao bản vẽ phân chia rõ chỗ để ô tô. - Anh Phạm Minh Hoàng nếu đồng ý mua thì có thể chuyển nhượng lại tùy ý nhưng nếu không mua thì chỗ đỗ xe vẫn sẽ chịu sự quản lý của chung cư.
Sau 45 ngày, nếu anh đồng ý mua, anh Hoàng sẽ nhận được sổ hồng riêng cho suất để ô tô. Sau đó, anh quyết định chuyển nhượng suất đó cho chị hàng xóm đang mua căn hộ bên cạnh hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện hợp pháp và công chứng. Nếu anh không mua suất đậu ô tô, số chỗ còn lại sẽ vẫn thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, và anh không phải chịu chi phí liên quan đến phần xây dựng chỗ để xe đó.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
2. Khi nào chỗ để ô tô không thể mua bán riêng?
Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư
...
2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
...
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
...
Chủ đầu tư phải minh bạch ngay từ khi đầu tư phải có bản vẽ chi tiết phân định khu vực chỗ để ô tô theo từng loại: chung, riêng hay công cộng. Nếu không có phân định rõ, hoặc không ghi trong hợp đồng, thì chỗ để ô tô vẫn là tài sản chung, không được phép tách và bán riêng. Chủ đầu tư cũng không được tính phí xây dựng phần đó vào giá căn hộ. Việc thiếu minh bạch thường gây tranh chấp khi cư dân đã đóng tiền mua suất nhưng không được cấp sổ và bị thu hồi.
Tình huống giả định
Người phụ nữ mua chỗ để xe ở chung cư nhưng bị vô hiệu hợp đồng vì không có sự tách bạch phần diện tích chỗ đỗ xe nên không thể bán được.
- Chị Nguyễn Thị Hiền, mua căn hộ tầng 20 tại “Galaxy Tower” nằm trên phường Trung Hòa, Hà Nội
- Chị Nguyễn Thị Hiền đã mua chỗ đỗ xe của một dân cư vì hợp đồng của chị không có suất đỗ ô tô.
Hợp đồng mua căn hộ không đề cập đến suất đỗ ô tô. Một số cư dân khác rao bán suất ở tầng hầm B2 với giá khoảng 600 triệu. Chị Hiền đồng ý mua và chuyển tiền qua. - Hợp đồng mua chỗ đỗ xe của chị Nguyễn Thị Hiền bị vô hiệu vì phía chung cư không có bản vẽ tách lẻ chỗ đỗ xe nên không thể bán chỗ đỗ xe
Sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường kiểm tra và phát hiện rằng: dự án không có bản vẽ tách riêng diện tích chỗ để ô tô, toàn bộ tầng hầm là phần sở hữu chung. Giao dịch mua suất của chị Hiền không có giá trị pháp lý, việc cấp sổ hồng không thực hiện được. Ban quản trị buộc thu hồi suất và sắp xếp lại vị trí cho cư dân theo nguyên tắc chung.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
Kết luận
Việc mua bán chỗ để ô tô tại chung cư được pháp luật cho phép nếu và chỉ nếu đó là phần diện tích sở hữu riêng đã được xác định rõ trên bản vẽ phê duyệt và ghi trong hợp đồng. Trong những trường hợp còn lại, suất để ô tô thuộc phần chung do chủ đầu tư quản lý và không thể mua bán riêng lẻ hợp pháp. Trước khi thực hiện giao dịch, cư dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ, hợp đồng rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý.
