Nhiều người hiện nay có nhu cầu cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức ngắn hạn như theo giờ, ngày hoặc tuần, nhất là tại các thành phố du lịch. Tuy nhiên, điều này thường gặp khó khăn vì quy định về sử dụng nhà chung cư thường nghiêm ngặt, dễ gây tranh cãi. Để đảm bảo việc cho thuê không vi phạm pháp luật, chủ nhà cần nắm rõ mục đích sử dụng căn hộ, các điều kiện về tạm trú, thuế và quy định nội bộ chung cư.
1. Có được cho thuê căn hộ ngắn hạn không?
Căn cứ vào điểm e khoản 8 Điều 3 và điểm b, d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm
...
8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
...
e) Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
...
Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:...
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;
...
d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
...
Luật Nhà ở 2023 không cấm cho thuê căn hộ ngắn hạn, miễn là khách thuê sử dụng để ở, không tổ chức kinh doanh dịch vụ như vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ,... hoặc hoạt động gây ảnh hưởng đến trật tự chung cư. Nếu chủ nhà chỉ cho khách thuê để ở vài ngày mà không kèm theo dịch vụ như ăn uống, dọn dẹp, tiếp tân..., thì vẫn được pháp luật cho phép.
Tình huống giả định
Chị Nguyễn Thị Ngọc Vy (ngụ tại Quận 4, TP.HCM) sở hữu một căn hộ chung cư cao cấp tại khu SkyHome. Nhận thấy nhu cầu thuê lưu trú ngắn hạn tại thành phố lớn ngày càng tăng, chị quyết định cho thuê căn hộ qua ứng dụng Airbnb. Chị Vy chỉ tiếp nhận khách có nhu cầu ở thực sự (du lịch, công tác), không tổ chức dịch vụ ăn uống, không tiếp tân, không dọn phòng chuyên nghiệp. Mỗi lần có khách thuê, chị đều yêu cầu cung cấp giấy tờ tùy thân và làm thủ tục khai báo tạm trú tại công an phường, đồng thời nhắc nhở khách tuân thủ nội quy chung cư, không gây tiếng ồn hoặc mất an ninh trật tự.
Vào tháng 3/2025, ban quản lý chung cư có phản ánh việc căn hộ của chị Vy thường xuyên có người lạ ra vào và đề nghị công an phường kiểm tra. Sau khi xác minh, cơ quan chức năng kết luận căn hộ chỉ được sử dụng để ở, không có dấu hiệu kinh doanh dịch vụ lưu trú trái phép, không phát sinh khiếu nại hay gây rối trật tự. Ngoài ra, chị Vy có đăng ký mã số thuế cá nhân và khai thuế thu nhập theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC. Do không có vi phạm, chị tiếp tục được phép cho thuê. Việc tuân thủ đúng quy định giúp chị đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
2. Có phải đăng ký kinh doanh và đóng thuế khi cho thuê căn hộ ngắn hạn không?
Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC và khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CPquy định cụ thể như sau:
Điều 4. Nguyên tắc tính thuế
...
2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
...
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, một số từ ngữ được hiểu như sau:1. Cá nhân hoạt động thương mại là cá nhân tự mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động được pháp luật cho phép về mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và không gọi là "thương nhân" theo quy định của Luật Thương mại. Cụ thể bao gồm những cá nhân thực hiện các hoạt động thương mại sau đây:
a) Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;
b) Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;
c) Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định;
d) Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ;
đ) Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;
e) Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.
...
Điều 44. Trách nhiệm của cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú
...
4. Thông báo cho Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an nơi quản lý địa bàn đối với khách lưu trú là người Việt Nam và khai báo tạm trú đối với khách lưu trú là người nước ngoài (nghỉ qua đêm hoặc nghỉ theo giờ) phải thực hiện trước 23 giờ trong ngày. Trường hợp khách đến lưu trú sau 23 giờ thì thông báo trước 08 giờ sáng ngày hôm sau. Việc thông báo thực hiện theo các hình thức sau:
a) Đối với khách lưu trú là người Việt Nam, nếu cơ sở kinh doanh đã kết nối mạng Internet với cơ quan Công an thì việc thông báo thực hiện qua mạng Internet; nếu cơ sở kinh doanh chưa kết nối mạng Internet thì thông báo trực tiếp tại cơ quan Công an hoặc thông báo qua điện thoại;
b) Đối với khách là người nước ngoài, cơ sở kinh doanh phải ghi mẫu Phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài và chuyển đến cơ quan Công an.
...
Nếu chỉ cho thuê vài lần trong năm, doanh thu dưới 100 triệu thì không phải nộp thuế Nhưng nếu cho thuê thường xuyên hoặc có doanh thu cao thì thực hiện kê khai thuế hàng tháng hoặc quý và đóng thuế theo quy định Ngoài ra, bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể vì không nằm trong các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh được quy định trong Nghị định 39/2007/NĐ-CP. Ngoài ra, việc đăng ký tạm trú cho khách là bắt buộc, kể cả khi chỉ ở 1 đêm.
Tình huống giả định
Anh Lê Quốc Bảo sống tại TP. Đà Nẵng, đầu tư ba căn hộ tại khu Sunrise Ocean gần biển Mỹ Khê. Nhằm tối ưu lợi nhuận, anh cho thuê các căn hộ này theo ngày thông qua nền tảng Booking.com và Facebook. Tuy nhiên, anh không đăng ký kinh doanh, không khai báo tạm trú cho khách, cũng không kê khai thuế. Một số khách còn mở nhạc lớn, gây ồn ào trong đêm, khiến cư dân phản ánh với ban quản lý. Sau nhiều lần nhắc nhở không hiệu quả, ban quản lý chung cư đề nghị công an phường vào cuộc kiểm tra và lập biên bản xử lý.
Kết quả cho thấy anh Bảo hoạt động cho thuê có tính chất thường xuyên, liên tục, doanh thu ước tính khoảng 350 triệu đồng/năm. Do không đăng ký hộ kinh doanh cá thể, không nộp thuế và vi phạm điều kiện an ninh trật tự, anh bị xử phạt hành chính và buộc tạm dừng hoạt động. Sau đó, anh tiến hành đăng ký hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú, bổ sung giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy và kê khai thuế theo quy định của cơ quan thuế. Sau khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết, anh được phép tiếp tục hoạt động cho thuê hợp pháp
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
Kết luận
Cho thuê căn hộ ngắn hạn không bị cấm nếu sử dụng đúng mục đích là để ở, không kinh doanh dịch vụ trái phép. Chủ nhà cần khai báo tạm trú cho khách và kê khai thuế nếu có doanh thucao trong một năm. Trường hợp cho thuê thường xuyên, quy mô nhiều phòng thì bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh cá thể theo quy định hiện hành.
