Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục pháp lý quan trọng gắn liền với nhu cầu thay đổi cách khai thác, sử dụng đất trong thực tế. Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất được Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng nhằm giúp người dân, tổ chức nắm vững phạm vi quyền của mình. Đồng thời, trình tự và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng được thiết lập chặt chẽ bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Luật Đất đai 2024

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

...

Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ phản ánh sự thay đổi tên gọi, mà còn gắn với những điều kiện pháp lý cụ thể. Ví dụ, đất nông nghiệp muốn chuyển sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Việc chuyển đổi này liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định. Đồng thời, không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng được tự do chuyển đổi bởi Nhà nước quản lý chặt chẽ để bảo đảm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 

Tình huống giả định:

• Anh Nguyễn Văn Thắng sử dụng đất nông nghiệp nhiều năm
  Năm 2018, anh Nguyễn Văn Thắng mua 500 m² đất trồng cây lâu năm tại TP. Đà Nẵng để làm vườn và chăn nuôi. Sau một thời gian, anh có nhu cầu xây dựng nhà ở lâu dài trên phần đất này.

• Anh Thắng nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
  Tháng 7/2025, anh Thắng chuẩn bị hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng đề nghị chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Cơ quan tiếp nhận giải thích rõ việc chuyển đổi chỉ được thực hiện nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

• Cơ quan thẩm định và ra quyết định
  Sau khi kiểm tra, Phòng Tài nguyên và Môi trường xác định mảnh đất của anh Thắng nằm trong khu vực được phép chuyển thành đất ở. Hồ sơ được trình UBND thành phố ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Anh Thắng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo, sau đó nhận Giấy chứng nhận mới ghi rõ mục đích sử dụng đất là “đất ở tại nông thôn”.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện ra sao?

Theo Điều 227 Luật Đất đai 2024:

Luật Đất đai 2024

Điều 227. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất được xây dựng nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quản lý. Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đúng mẫu và chờ cơ quan chuyên môn thẩm định. Nếu đủ điều kiện, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ tham mưu UBND ra quyết định cho phép chuyển đổi. Người dân có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sau đó mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Tình huống giả định:

• Gia đình bà Hồng sử dụng đất nuôi trồng thủy sản nhiều năm
  Năm 2015, bà Trần Thị Hồng mua 1.000 m² đất nuôi trồng thủy sản tại tỉnh Quảng Ninh để phát triển kinh tế hộ gia đình. Sau gần 10 năm, con cái trưởng thành và có nhu cầu xây dựng nhà ở nên bà Hồng quyết định làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Gia đình bà Hồng nộp hồ sơ xin chuyển mục đích
  Tháng 8/2025, bà Hồng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ninh. Cán bộ tiếp nhận hướng dẫn bổ sung bản trích lục bản đồ địa chính để hoàn thiện thủ tục. Sau khi hồ sơ đầy đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành kiểm tra và xác nhận khu đất nằm trong quy hoạch đất ở.

• Cơ quan thẩm quyền phê duyệt và cấp Giấy chứng nhận mới
  Hồ sơ được trình UBND tỉnh Quảng Ninh xem xét và ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Gia đình bà Hồng đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Sau đó, tổ chức đăng ký đất đai chỉnh lý hồ sơ và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong đó ghi rõ mục đích là đất ở tại nông thôn.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

3. Kết luận

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục pháp lý quan trọng vừa đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân vừa bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Đây là việc thay đổi loại đất theo quy định và chỉ được thực hiện khi có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Về trình tự, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ, được thẩm định, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận sau khi có quyết định cho phép chuyển đổi.