Tranh chấp về việc lấy lại mặt bằng trước thời hạn trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê kinh doanh diễn ra ngày càng phổ biến. Một số trường hợp chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực mà bên thuê không vi phạm gì. Trong khi đó, có những tình huống bên thuê vi phạm nghĩa vụ rõ ràng, khiến chủ nhà phải chấm dứt hợp đồng trước hạn để thu hồi mặt bằng.
1. Chủ nhà có được đơn phương lấy lại mặt bằng khi hợp đồng còn hiệu lực không?
Khoản 1 Điều 172, Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Luật Nhà ở 2023
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này....
Theo quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023, khi hợp đồng thuê nhà (bao gồm cả nhà ở để kinh doanh) đang còn hiệu lực, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại mặt bằng nếu không thuộc các trường hợp đặc biệt mà luật quy định. Đây là nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của bên thuê, đặc biệt trong các quan hệ thuê mặt bằng kinh doanh ổn định lâu dài.
Việc đơn phương yêu cầu bên thuê trả lại mặt bằng vì “muốn sử dụng lại nhà”, “cho người khác thuê giá cao hơn” hay “thay đổi kế hoạch cá nhân”… không phải là căn cứ hợp pháp để chủ nhà chấm dứt hợp đồng. Nếu hành vi lấy lại mặt bằng xảy ra khi hợp đồng còn thời hạn và bên thuê không vi phạm nghĩa vụ, thì sẽ bị coi là chấm dứt hợp đồng trái luật. Trong trường hợp đó, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, đặc biệt là với các thiệt hại liên quan đến đầu tư, doanh thu, uy tín kinh doanh.
Ngoài ra, việc lấy lại mặt bằng trước hạn không đúng quy định có thể bị xử lý theo pháp luật dân sự, thậm chí bị xem là hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp nếu gây hậu quả nghiêm trọng.
Tình huống giả định:
Bà Nguyễn Thị Hạnh, cư trú tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), ký hợp đồng cho chị Lê Thị Hoa thuê tầng trệt ngôi nhà để mở tiệm bánh kem với thời hạn 5 năm, có công chứng và cam kết không đơn phương chấm dứt nếu không có vi phạm rõ ràng. Sau 2 năm, bà Hạnh được một doanh nghiệp đề nghị thuê lại mặt bằng với giá gấp đôi và quyết định lấy lại nhà với lý do “phục vụ nhu cầu gia đình”.
Bà Hạnh gửi thông báo yêu cầu chị Hoa trả lại mặt bằng trong 15 ngày, dù chị Hoa vẫn thanh toán đúng hạn, kinh doanh ổn định, không vi phạm nghĩa vụ nào. Không nhận được sự đồng ý, bà Hạnh tự ý cắt điện và gây áp lực buộc chị Hoa dừng hoạt động.
Chị Hoa nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân TP. Thủ Đức yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Tòa án xác định bà Hạnh đã đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, buộc bà phải bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư, thiệt hại kinh doanh và hoàn trả phần tiền thuê đã thanh toán trước.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Trường hợp nào chủ nhà được quyền đòi lại mặt bằng trước thời hạn?
Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Luật Nhà ở 2023
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
...
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và lấy lại mặt bằng trước thời hạn trong các trường hợp cụ thể mà luật quy định. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong hợp đồng thuê nhà và tránh việc chủ nhà tự ý lấy lại mặt bằng gây thiệt hại cho bên thuê.
Cụ thể, chủ nhà có quyền lấy lại mặt bằng trước thời hạn nếu bên thuê vi phạm một trong các nghĩa vụ sau:
-
Không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
-
Sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
-
Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
-
Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
-
Gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải được thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu chủ nhà vi phạm quy định này và gây thiệt hại cho bên thuê, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Tình huống giả định
Anh Trần Văn Khang, cư trú tại quận Bình Thạnh, TP.HCM, cho anh Nguyễn Văn Hùng thuê mặt bằng tầng trệt của căn nhà để kinh doanh quán cà phê với thời hạn hợp đồng là 3 năm. Sau 1 năm, anh Khang phát hiện anh Hùng đã cho người khác thuê lại một phần mặt bằng để mở tiệm sửa xe mà không thông báo và không có sự đồng ý của anh.
Ngoài ra, anh Hùng còn tự ý cơi nới, lắp đặt mái che ra phần vỉa hè trước nhà, gây ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và bị tổ dân phố lập biên bản nhắc nhở đến lần thứ ba nhưng vẫn không khắc phục.
Sau khi thu thập đầy đủ bằng chứng về các vi phạm trên, anh Khang đã gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng cho anh Hùng trước 30 ngày theo quy định. Anh Hùng không đồng ý và cho rằng mình không vi phạm nghiêm trọng.
Vụ việc được đưa ra Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh giải quyết. Tòa án xác định anh Hùng đã vi phạm các điều khoản trong hợp đồng và quy định của pháp luật về việc cho thuê lại nhà ở và tự ý cải tạo nhà thuê. Do đó, Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê nhà giữa hai bên chấm dứt trước thời hạn và anh Hùng phải trả lại mặt bằng cho anh Khang.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Việc lấy lại mặt bằng đang cho thuê trước thời hạn cần được đánh giá dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng. Nếu bên thuê không có hành vi vi phạm, chủ nhà không được tự ý chấm dứt hợp đồng. Ngược lại, nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo luật, chủ nhà có thể đơn phương thu hồi mặt bằng theo trình tự pháp luật quy định.
