Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ đầu tư khi chưa bàn giao nhà là người có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được áp dụng để bảo đảm an toàn về tài sản và tính mạng trong các tòa nhà chung cư. Trách nhiệm mua loại bảo hiểm này đã được xác định rõ ràng đối với chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư dự án. Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ cũng phải thể hiện đầy đủ các nội dung cần thiết để bảo đảm tính minh bạch và quyền lợi của các bên liên quan.
1. Ai là người có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư?
Khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu của mình;
b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự, an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Thực hiện đầy đủ quy định của pháp luật khi bán, cho thuê mua, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình. Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì phải trả lại nhà ở khi hết thời hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì còn phải thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
đ) Mua bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, di dời, phá dỡ nhà ở;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện giao dịch về nhà ở và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật;
i) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
...
Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ thuộc về chủ sở hữu của căn hộ hoặc toàn bộ tòa nhà. Khi dự án chung cư vẫn trong giai đoạn chưa bàn giao, chủ đầu tư là người có trách nhiệm mua bảo hiểm. Sau khi căn hộ đã được bàn giao cho người mua, trách nhiệm này sẽ thuộc về từng chủ sở hữu căn hộ. Cách phân định này nhằm bảo đảm quyền lợi của tất cả cư dân, đồng thời xác định rõ ràng trách nhiệm của từng bên trong việc phòng ngừa rủi ro cháy nổ.
Tình huống giả định:
-
Chủ đầu tư mua bảo hiểm cháy nổ cho dự án tại tỉnh Đồng Nai
Tháng 5/2025, dự án chung cư Minh Quang tại tỉnh Đồng Nai chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Minh Quang đã mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho toàn bộ tòa nhà. -
Trách nhiệm chuyển giao cho cư dân
Đến tháng 8/2025, khi các căn hộ được bàn giao, mỗi hộ gia đình nhận nhà đều được thông báo phải mua bảo hiểm cháy nổ cho phần căn hộ thuộc sở hữu của mình. -
Cơ quan chức năng kiểm tra việc thực hiện
Cơ quan Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy tỉnh Đồng Nai tiến hành kiểm tra, xác nhận chủ đầu tư và các hộ dân đã tuân thủ quy định mua bảo hiểm cháy nổ, bảo đảm an toàn cho toàn bộ cư dân trong chung cư.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư phải có những nội dung gì?
Khoản 1 Điều 27 Nghị định 67/2023/NĐ-CP quy định:
Điều 27. Giấy chứng nhận bảo hiểm
1. Doanh nghiệp bảo hiểm phải cấp Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho bên mua bảo hiểm. Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc do doanh nghiệp bảo hiểm chủ động thiết kế và phải bao gồm các nội dung sau đây:
a) Tên, địa chỉ, số điện thoại (nếu có) của bên mua bảo hiểm, người được bảo hiểm.
b) Tên, địa chỉ, số điện thoại đường dây nóng của doanh nghiệp bảo hiểm.
c) Tên cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật phòng cháy và chữa cháy.
d) Địa điểm của đối tượng bảo hiểm.
đ) Tài sản được bảo hiểm.
e) Số tiền bảo hiểm.
g) Mức khấu trừ bảo hiểm.
h) Thời hạn bảo hiểm.
i) Tỷ lệ phí bảo hiểm, phí bảo hiểm.
k) Ngày, tháng, năm cấp Giấy chứng nhận bảo hiểm.
l) Mã số, mã vạch được đăng ký, quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật để lưu trữ, chuyển tải và truy xuất thông tin định danh doanh nghiệp bảo hiểm và định danh sản phẩm bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
...
Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ không chỉ là bằng chứng xác nhận đã mua bảo hiểm mà còn là căn cứ để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nội dung trong giấy phải rõ ràng về thông tin bên mua, doanh nghiệp bảo hiểm và đối tượng được bảo hiểm. Các yếu tố như số tiền bảo hiểm, thời hạn, phí bảo hiểm hay mã số định danh đều nhằm bảo đảm tính minh bạch và dễ dàng tra cứu. Doanh nghiệp bảo hiểm có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho khách hàng ngay sau khi hoàn tất hợp đồng để quyền lợi bảo hiểm có hiệu lực.
Tình huống giả định:
-
Chủ hộ nhận Giấy chứng nhận bảo hiểm tại TP. Hồ Chí Minh
Tháng 9/2025, bà Nguyễn Thị Lan là chủ sở hữu một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã mua bảo hiểm cháy nổ cho căn hộ của mình tại Công ty Bảo hiểm Thành Đạt. -
Thông tin chi tiết được ghi trong giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận ghi rõ tên bà Lan, địa chỉ căn hộ, số tiền bảo hiểm 2 tỷ đồng, thời hạn 12 tháng và thông tin đường dây nóng của công ty bảo hiểm. -
Cơ quan chức năng kiểm tra tính hợp lệ
Trong đợt kiểm tra của Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP. Hồ Chí Minh, giấy chứng nhận của bà Lan được xác nhận hợp lệ, đủ điều kiện để bảo đảm quyền lợi khi có sự cố cháy nổ xảy ra.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc chủ đầu tư khi chưa bàn giao căn hộ là người có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Giấy chứng nhận bảo hiểm phải ghi đầy đủ thông tin về bên mua, doanh nghiệp bảo hiểm, tài sản được bảo hiểm, số tiền, thời hạn và phí bảo hiểm.
