Việc thuê trọ không chỉ là một giao dịch dân sự đơn thuần mà còn liên quan đến quyền con người, đặc biệt là quyền về chỗ ở và quyền riêng tư. Một số chủ nhà trọ cho rằng vì mình là người sở hữu tài sản nên có quyền tự do ra vào phòng cho thuê bất cứ lúc nào mà không cần sự cho phép của người thuê. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, suy nghĩ này hoàn toàn sai lầm và có thể dẫn tới trách nhiệm hình sự.
1. Chủ trọ tự ý vào phòng thuê có vi phạm pháp luật không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 như sau:
Điều 158. Tội xâm phạm chỗ ở của người khác
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây xâm phạm chỗ ở của người khác, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:
a) Khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác;
b) Dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực, gây sức ép về tinh thần hoặc thủ đoạn trái pháp luật khác buộc người khác phải rời khỏi chỗ ở hợp pháp của họ;
c) Dùng mọi thủ đoạn trái pháp luật nhằm chiếm, giữ chỗ ở hoặc cản trở trái phép, không cho người đang ở hoặc quản lý hợp pháp chỗ ở được vào chỗ ở của họ;
d) Tự ý xâm nhập chỗ ở của người khác mà không được sự đồng ý của chủ nhà hoặc người quản lý hợp pháp.
...
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 22 Hiến pháp 2013 quy định như sau:
Điều 22
1. Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.
2. Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.
3. Việc khám xét chỗ ở do luật định.
Chỗ ở là không gian riêng tư được pháp luật bảo vệ tuyệt đối. Việc một người chủ nhà tự ý mở cửa phòng trọ khi không có sự đồng ý của người thuê không những vi phạm đạo đức mà còn có thể cấu thành hành vi "xâm nhập trái pháp luật vào chỗ ở của người khác". Theo quy định tại Điều 22 Hiến pháp 2013, chỗ ở là bất khả xâm phạm. Ngay cả công an khi thực hiện nhiệm vụ khám xét cũng phải có quyết định, lệnh từ cơ quan có thẩm quyền.
Thực tế, nhiều chủ trọ vẫn có suy nghĩ "đây là nhà tôi, tôi muốn vào lúc nào thì vào". Tuy nhiên, khi đã cho thuê, không gian đó trở thành chỗ ở hợp pháp của người thuê. Chủ nhà nếu muốn vào phòng, phải được sự đồng ý hoặc có sự hiện diện của người thuê. Việc cố tình xâm nhập có thể bị truy tố theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Hình sự.
Việc này càng nghiêm trọng hơn nếu trong quá trình vào phòng, chủ trọ có hành vi chiếm giữ tài sản, lục lọi đồ đạc, hoặc gây ảnh hưởng đến đời sống riêng tư của người thuê. Ngoài trách nhiệm hình sự, người vi phạm còn có thể bị kiện đòi bồi thường thiệt hại dân sự.
Tình huống giả định
Anh Nguyễn Quốc Hưng là chủ khu trọ mini ở phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức. Một ngày, anh nghe phản ánh từ hàng xóm rằng phòng số 7 – nơi chị Lê Thị Thu Ngân đang thuê – có biểu hiện tụ tập gây ồn, thường xuyên có người lạ ra vào và xuất hiện mùi khét lạ.
Lo lắng về tình hình an ninh và muốn kiểm tra thực tế, anh Hưng không liên hệ với chị Ngân mà quyết định dùng chìa khóa phụ để tự mở cửa vào phòng lúc chị đi vắng. Sau khi vào, anh chụp lại hình ảnh không gian bên trong, quay video các vật dụng trong phòng và gửi vào nhóm Zalo nội bộ của dãy trọ với lời cảnh báo: "Phòng này có dấu hiệu vi phạm nội quy, mọi người cùng giám sát".
Khi biết sự việc, chị Ngân rất bất ngờ và cảm thấy bị xúc phạm nghiêm trọng. Việc bị xâm nhập không gian riêng tư khiến chị hoảng loạn, mất ngủ và lo lắng về danh dự cá nhân. Chị đã gửi đơn tố giác hành vi này đến Công an phường Trường Thọ.
Sau xác minh, cơ quan công an xác định hành vi của anh Hưng có dấu hiệu vi phạm điểm d khoản 1 Điều 158 Bộ luật Hình sự – "xâm nhập trái pháp luật vào chỗ ở của người khác". Dù động cơ là kiểm tra trật tự, việc tự ý xâm nhập mà không được sự đồng ý rõ ràng từ người thuê vẫn là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
(Tình huống trên là tình huống giả định, phục vụ minh họa pháp lý)
2. Chủ trọ tự ý vào phòng khi không ký hợp đồng thuê, người thuê có được bồi thường không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 1 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Trường hợp chủ trọ tự ý vào phòng người thuê mà chưa có sự đồng ý, bất kể có hợp đồng hay không, vẫn có thể bị xem là hành vi vi phạm quyền nhân thân. Nếu người thuê chứng minh được thiệt hại thực tế như danh dự bị tổn hại, tinh thần bị ảnh hưởng, tài sản hư hỏng… thì hoàn toàn có thể yêu cầu bồi thường theo quy định tại Điều 131 và các quy định liên quan đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
Dù không có hợp đồng bằng văn bản, mối quan hệ thuê trọ giữa hai bên vẫn được xác lập trên thực tế. Nếu người thuê chứng minh được có thiệt hại xảy ra và bên kia có lỗi, thì hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 584 đến 592 Bộ luật Dân sự về trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng. Cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào các bằng chứng như tin nhắn, lời khai, nhân chứng, thậm chí là hình ảnh camera (nếu có) để xác định mức độ thiệt hại và trách nhiệm của các bên.
Việc không có hợp đồng không làm mất đi quyền khởi kiện, nhưng có thể khiến người thuê gặp khó khăn hơn trong quá trình chứng minh thỏa thuận và hành vi vi phạm. Tuy nhiên, nếu hành vi xâm nhập trái phép là rõ ràng và có hậu quả thực tế, người thuê vẫn có thể được bảo vệ bởi pháp luật thông qua các quy định về quyền nhân thân và nguyên tắc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.
Tình huống giả định
Chị Hồ Thị Mỹ Linh có thuê một căn phòng nhỏ tại quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Trần Văn Quang. Hai bên chỉ thỏa thuận miệng về giá thuê, thời gian thanh toán và nội quy khu trọ, không lập hợp đồng bằng văn bản. Chị Linh sống một mình và hầu như không giao tiếp với những người thuê trọ khác.
Một ngày, ông Quang nhận được phản ánh từ một người thuê phòng bên cạnh rằng phòng của chị Linh có dấu hiệu sử dụng điện quá tải, làm ảnh hưởng đến hệ thống điện chung. Thay vì liên hệ trực tiếp để xác minh, ông Quang đã tự ý sử dụng chìa khóa phụ mở cửa phòng chị Linh khi chị đi làm. Ông quay lại video các ổ điện, dây điện, quạt máy đang cắm sẵn và một số vật dụng cá nhân trong phòng như tủ đồ, bàn trang điểm, sau đó đăng video kèm ảnh chụp lên nhóm Zalo khu trọ với nội dung: "Phòng 203 dùng điện bất thường, mọi người cẩn thận."
Khi trở về phòng và biết sự việc, chị Linh cảm thấy vô cùng hoảng sợ và tổn thương. Việc bị xâm nhập không gian riêng tư và hình ảnh đồ đạc cá nhân bị phát tán khiến chị lo lắng và căng thẳng kéo dài. Chị đã nộp đơn tố cáo đến Công an phường và gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, yêu cầu ông Quang công khai xin lỗi và bồi thường thiệt hại tinh thần.
Mặc dù hai bên không có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, nhưng quá trình thanh toán tiền trọ hàng tháng qua chuyển khoản, tin nhắn trao đổi và lời khai từ các bên đã giúp cơ quan chức năng xác định được mối quan hệ thuê trọ có thật và hợp pháp. Hành vi của ông Quang bị đánh giá là xâm nhập trái phép chỗ ở của người khác, vi phạm quyền nhân thân và bị xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật liên quan.
(Tình huống trên là tình huống giả định, phục vụ minh họa pháp lý.)
Kết luận
Quan hệ thuê trọ cần được đặt trong khuôn khổ pháp luật để bảo đảm quyền lợi cho cả người thuê và chủ trọ. Việc tự ý vào phòng thuê khi chưa được sự đồng ý là hành vi xâm phạm chỗ ở, có thể bị xử lý hình sự theo Điều 158 Bộ luật Hình sự. Trong khi đó, thuê trọ không có hợp đồng văn bản tuy không trái luật nhưng dễ phát sinh tranh chấp và khó bảo vệ quyền lợi nếu không có thỏa thuận rõ ràng.
